Marokkaanse huizenprijzen stabiel in Q1 2026, het aantal verkopen niet, ook niet in Tanger

Vastgoedprijzen in Marokko zakten in het eerste kwartaal van 2026 met 2,4% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Dat melden Bank Al-Maghrib en het nationale kadaster ANCFCC. Op jaarbasis is dat verwaarloosbaar: min 0,4%. Het aantal transacties is het echte verhaal. Dat kelderde 40,2% tegenover Q4 2025, en staat ook tegenover een jaar eerder bijna 10% lager. Tanger ontspringt die afkoeling niet. De stad voelt hem alleen minder hard dan Rabat of Marrakech, en dat heeft minder te maken met dit ene kwartaal dan met wat er onder de oppervlakte aan structurele factoren speelt.

De cijfers

Woningen en grond verloren 3%, professioneel vastgoed 0,8%. Binnen woningen: appartementen en huizen min 2,7%, villa’s min 6,4%. De villamarkt droogde het hardst op qua transacties: min 53,1%. Bij grond was dat min 45,9%.

Per stad lopen de verschillen flink uiteen. Rabat zakte het hardst, 4,7% in totaal, met woonvastgoed min 6,2%. Grond deed in de hoofdstad juist het omgekeerde: plus 9,5%, terwijl het aantal transacties er met 55,4% instortte. Casablanca daalde 2,7%, met min 3% op woningen en min 5,7% op grond. Marrakech verloor 1,5%, woningen min 3,5%, maar professioneel vastgoed groeide er licht: plus 1,3%. Tanger noteerde min 3,9%, vooral door een daling van grondprijzen (min 9,7%) en professioneel vastgoed (min 8,3%). Woonvastgoed zelf, het segment dat voor de meeste kopers relevant is, daalde maar 1,5%. Dat is de mildste daling van de vier grote steden: Rabat -6,2% op woningen, Casablanca -3%, Marrakech -3,5%.

Op jaarbasis, dus tegenover het eerste kwartaal van 2025, is het prijsbeeld milder: min 0,4% in totaal, woningen en grond elk 0,6% lager. Het transactievolume ligt dan 9,3% lager dan in dat eerste kwartaal van 2025. Geen 40%, maar ook geen ruis: bijna 1 op de 10 transacties minder dan een jaar eerder.

Waarom de transacties zo hard kelderen

De prijsdaling is mild, op kwartaal- én jaarbasis. Het transactievolume is dat niet, op geen van beide. Een deel van de kwartaaldaling verklaart zich vanzelf: Q1 toont in Marokko altijd een duik tegenover Q4, omdat rond jaareinde een rush aan transacties wordt afgerond. Vorig jaar daalde het aantal transacties in Q1 ook al, met 30,3%. Dat de daling dit jaar tien procentpunt dieper ligt, en dat ook de jaar-op-jaar vergelijking een daling van 9,3% laat zien, wijst op iets dat boven het seizoenspatroon uitkomt.

De Fédération nationale des promoteurs immobiliers spreekt al sinds vorige zomer van een markt die “vrijwel stilstaat”, en wijst op een stapeling van factoren die in 2026 niet zijn opgelost: bankmarges die niet meebewegen met de stabiele beleidsrente van Bank Al-Maghrib, bijkomende kosten (belasting, registratie) die tot 20% van de aankoopprijs kunnen oplopen, en koopkracht die onder druk staat.

Tien jaar stijging, even onderbroken

Na een stagnerende periode rond 2016-2019 trok de Marokkaanse vastgoedmarkt na corona weer aan. Hypothecair krediet bij Marokkaanse banken groeide in die jaren stevig, gedreven door lagere rentes en een toenemende instroom van overschrijvingen vanuit de diaspora.

2024 was een jaar van stilstand in de prijzen, met wel meer beweging onder de motorkap. Het hele jaar bleef de prijsindex vlak, maar het aantal transacties steeg 5%. Per stad gingen de prijzen uiteen: Marrakech plus 1%, Rabat plus 0,3%, tegenover Casablanca min 0,2% en Tanger min 0,1%.

Wat de markt in die jaren mee aanzwengelde: de toewijzing van het WK 2030 aan Marokko, Spanje en Portugal, een groeiende stroom migratie van Marokkanen in het buitenland, en de uitrol van sociale bescherming die de koopkracht van lagere inkomens iets vergrootte.

Tanger: minder hard geraakt, niet ontkoppeld

Tanger volgt dezelfde richting als de rest van het land: prijzen iets omlaag, transacties hard omlaag. De stad voelt de landelijke afkoeling het minst hard van de vier grote steden, en dat is waar de structurele verhalen achter Tanger relevant worden.

In 2023 lag de mediane vierkante meterprijs in Tanger rond 6.400 dirham, omgerekend ongeveer 580 euro, met uitschieters tot 8.900 dirham per vierkante meter voor appartementen in duurdere wijken. Het totale transactievolume in de stad bedroeg dat jaar bijna 7 miljard dirham.

Tanger trekt niet alleen vakantiekopers en diasporabeleggers. Tanger Med, de grootste haven van Afrika, genereert werkgelegenheid en trekt logistieke en industriële investeringen aan. De regio Tanger-Tetouan-Al Hoceima was in 2019 verantwoordelijk voor 15,6% van de nationale economische groei, daarmee de derde regio van het land.

Voor de middellange termijn rekenen analisten op een jaarlijkse prijsgroei van 4,5 tot 6% in Tanger. Een mogelijke nieuwe uitbreiding van de haven (in de wandeling al “Tanger Med 3” genoemd, momenteel nog in de verkennende fase), de vernieuwing van het Ibn Batouta-stadion naar zo’n 75.000 plaatsen voor het WK 2030, en de uitbouw van het hogesnelheidsnet richting Casablanca en verder zuidwaarts spelen daarin mee. Dat zijn redenen waarom Tanger de komende jaren structureel anders kan presteren dan de rest van het land. Dit ene kwartaal is daar geen bewijs van, hoogstens een eerste signaal.

Koopdip of trendbreuk?

Prijzen houden stand, in heel het land en zeker in Tanger. Het aantal mensen dat daadwerkelijk een deal sluit, krimpt al langer dan dit ene kwartaal, en sterker dan het normale jaareinde-patroon verklaart. Dat is geen instorting, het is een markt waarin kopers wachten: op goedkoper krediet, op meer zekerheid, op duidelijkheid over wat de WK-investeringen voor hun eigen stad gaan betekenen. De komende kwartalen, met concreter wordende WK-projecten en een diasporazomer in aantocht, gaan uitwijzen of dat wachten loont of dat het de nieuwe norm wordt.