Hoe Airbnb Marrakech onbetaalbaar maakt voor zijn eigen bewoners
Marrakech is uitgegroeid tot een van de meest door Airbnb verzadigde steden in Afrika. Begin 2026 telde de stad naar schatting tussen de 9.600 en 21.400 actieve kortetermijnverhuurpanden — meer dan het totale aantal geclassificeerde hotelkamers. De explosieve groei van platforms als Airbnb drijft huurprijzen op en duwt lokale bewoners steeds verder de markt uit.
Een stad die haar bewoners kwijtraakt
De cijfers zijn indrukwekkend, maar ze vertellen ook een pijnlijk verhaal. In 2025 ontving Marokko 19,8 miljoen internationale toeristen, een stijging ten opzichte van 17,4 miljoen in 2024. Marrakech alleen was goed voor circa 4 miljoen bezoekers en 12 miljoen overnachtingen — meer dan een kwart van alle overnachtingen in het hele land, terwijl de stad minder dan 5% van de Marokkaanse bevolking telt.
Die toeristische druk vertaalt zich direct naar de huurmarkt. Een gemeubileerd eenkamerappartement in Gueliz, de moderne binnenstad, kost inmiddels tussen de MAD 8.000 en MAD 12.000 per maand. Een gemiddelde werknemer in Marrakech verdient circa MAD 6.000 bruto. De rekensom is pijnlijk simpel: wie in Marrakech werkt, kan er steeds vaker niet meer wonen.
Van luxe riads naar gewone appartementen
De groei van kortetermijnverhuur voltrok zich in twee fasen. Tussen 2015 en 2019 werden voornamelijk luxe riads en villa’s aangeboden door vermogende eigenaren — een niche die weinig directe gevolgen had voor de gewone huurmarkt. Dat veranderde tussen 2022 en 2025, toen de markt zich uitbreidde naar gewone appartementen. Kleine investeerders, individuele verhuurders en diasporafamilies zetten hun woningen op Airbnb. Tegen eind 2025 was 76% van alle aanbiedingen een volledige woning, tegenover 24% privékamers.
De financiële prikkel is begrijpelijk. Een tweekamerappartement in Gueliz of Hivernage levert bij langetermijnverhuur MAD 4.500 tot MAD 6.500 per maand op. Datzelfde appartement op Airbnb brengt bij 64% bezetting circa $1.620 per maand op, zelfs na aftrek van kosten en schoonmaak. Voor verhuurders is de keuze snel gemaakt. Voor de stad heeft die keuze grote gevolgen.
De doorstroming stokt
Huurverhogingen voor bestaande huurovereenkomsten zijn in Marokko wettelijk beperkt tot 8% per drie jaar, onder Wet nr. 67-12. Die bescherming klinkt als goed nieuws, maar heeft een onbedoeld effect: veel gezinnen blijven noodgedwongen wonen in woningen die niet meer bij hen passen, omdat verhuizen naar iets anders simpelweg te duur is geworden. De doorstroming op de middenklassehuurmarkt is daardoor scherp gedaald, van circa 18% naar tussen de 6% en 8%.
Regelgeving bestaat, handhaving nauwelijks
In augustus 2023 introduceerde de Marokkaanse overheid Besluit 2.23.441 om kortetermijnverhuur aan banden te leggen. Niet-geregistreerde verhuur is beperkt tot 120 dagen per jaar. Verhuurders moeten een vergunning aanvragen, veiligheidsinspecties doorstaan, gasten registreren bij de autoriteiten en toeristenbelasting betalen. Platforms als Airbnb en Booking.com zijn verplicht gegevens van verhuurders te delen met de belastingdienst.
Op papier zijn dit stevige maatregelen. In de praktijk loopt de handhaving ver achter. Minder dan 40 inspecteurs houden toezicht op duizenden panden. Veel verhuurders opereren nog steeds buiten de regels, zonder directe consequenties.
Wat andere steden doen
Marrakech staat niet alleen voor dit probleem. Barcelona, Lissabon en Parijs worstelen met dezelfde dynamiek en hebben inmiddels vergaande maatregelen genomen: vergunninglimieten, bestemmingsrestricties en door platforms afgedwongen verhuurplafonds. Experts suggereren dat Marrakech soortgelijke stappen zou kunnen zetten, gecombineerd met gerichte belastingen op kortetermijnverhuurinkomsten om betaalbare huisvesting te helpen financieren.
De toeristische vraag naar Marrakech blijft groeien. Zonder effectieve handhaving en aanvullend beleid dreigt de stad steeds meer een bestemming te worden die haar eigen bewoners niet meer kan huisvesten.